Ежегодно на территории США тысячи людей решением суда оказываются на улице. Войны лендлордов с арендаторами-неплательщиками приводят к предсказуемому результату: стоимость жилья значительно возрастает, а требования к потенциальным съемщикам квартир – ужесточаются.
При этом по самым пессимистичным прогнозам, в скором времени нью-йоркцы будут платить за квартиры не 35% – 45% дохода, а 75% – 85%.
Давайте разберемся, какие меры может и должен принять лендлорд, чтобы законно выселить злостных должников за неуплату. Скажем сразу: дело это небыстрое, хлопотное и довольно дорогое.
В каждом штате существует собственное законодательство, которым должны руководствоваться арендодатели при выселении должников. Оно содержит описание алгоритма, которым следует руководствоваться при предупреждении должников о прекращении аренды, правила составления судебных бумаг и вручения их ответчику.
Несмотря на уникальность каждого локального законодательства, существует и общий знаменатель – перед обращением в суд
домовладелец обязан в установленной форме представить письменные документы, а только тогда, когда должник откажется покинуть помещение, уплатить долг за жилплощадь, прекратить игру на барабанах в часы перед рассветом или избавиться от незаконно заведенного домашнего животного – хозяин вправе подать в суд.
Есть локальные нюансы, но в целом внутри страны действует три вида уведомлений о прекращении аренды.
«Плати или съезжай», в случае появления неоплаченных счетов за квартиру. Как правило, жильцу предоставляется несколько дней для того, чтобы исправить ситуацию.
«Исправляйся или съезжай», когда у жильца есть несколько дней на то, чтобы исправиться и прекратить нарушать положения договора об аренде. Под действия этого уведомления попадают незаконно заведенные домашние животные и шум в ночное время. Если арендатор не исправился – домовладелец имеет право
выселить его через суд.
«Съезжай немедленно!», или безоговорочное требование освободить квартиру в кратчайший срок. Такое уведомление не дают жильцу шанса исправить ситуацию, чтобы его заработать нужно быть злостным нарушителем: уже не в первый раз задерживать квартплату, оказаться причастным к торговле наркотиками или
другим правонарушениям, портить имущество лендлорда и т.д.
Если жилец не выполняет предписаний, хозяин вправе обратиться в суд, но даже если он и выиграл дело, собственноручно выкинуть нарушителя вместе с чемоданами из квартиры он не сможет: ему потребуется получить на руки судебное решение о выселении и передать его судебному исполнителю или шерифу. Они в последний раз предупредят жильца о том, что он должен подыскать себе новый дом, и если он опять проигнорирует уведомление, правоохранительным органам придется применить не только силу убеждения словом, но и физическое воздействие.
Пару лет назад группа ученых из Принстонского университета проанализировала процесс выселения арендаторов и обнаружила записи почти о 900 000 судебных решениях за 2016 год. Это означало, что по пунктам с доступным сбором данных суды предоставили
арендодателям право на выселение по меньшей мере одного из 50 арендаторов. Самым ужасающим стал показатель выселения в Ричмонде – 1 из 9 арендаторов оказался на улице.
Последствия массовых выселений не могли не сказаться на жизни города. Департамент образования был вынужден изменить маршруты автобусов, для того, чтобы забирать детей из приютов для бездомных. После потери постоянного адреса семьи начали терять продовольственные талоны и льготы Medicaid – правительству попросту было некуда отправлять информацию о продлении льгот.
Высоким показателям Ричмонд обязан зашкаливающему уровню бедности, низкой заработной плате и законодательству Вирджинии, которое не предусматривает защиту арендаторов.
Наибольшее количество выселений за период с 2000 года пришлось на штаты Мичиган и Индиана. Об этом свидетельствуют данные примерно 83 миллионов судебных решений, проанализированных учеными.
Впрочем, в Нью-Йорке есть несколько печально известных районов, где жильцов выселяют чаще всего.
В городе существует программа, в рамках которой жильцы с низким уровнем дохода и проживающие в пределах 20 почтовых зон города могут обратиться за бесплатной помощью к юристам, если в ближайшем будущем семья может оказаться на улице. Это стало возможным благодаря вступлению в силу в 2017 году закона, известного как «право на представительство адвокатом».
Чтобы привлечь внимание к программе защиты жильцов, правозащитные организации составили «карту выселений» https://www.worstevictorsnyc.org/map/ , где отмечены дома с высоким
уровнем риска. Правда, действует она пока только в пределах почтовых индексов, на которые распространяется программа бесплатной юридической помощи. К карте прилагается «черный список» домовладельцев, активнее всего выселяющих арендаторов.
Несмотря на попытки городских юристов заступиться за права квартиросъемщиков, тысячи новых жителей ежегодно сталкиваются с предписанием покинуть жилье.
В 2018 году было зафиксировано 18 007 случаев выселения. Правда, благодаряподдержке юристов эта цифра снизилась по сравнению с 2017 годом на 3697 случаев.
В пределах тех самых 20 почтовых округов, где действует право на
представительство адвокатом, в 2018 году было зафиксировано 3622 случая выселения, и это на 477 случаев меньше по сравнению с предыдущим годом.
Уменьшение количества выселений может быть связано с тем, что съемщики настроены на все более решительную борьбу, и не останавливаются ни перед чем: в их арсенал вошли коллективные отказы платить квартирную плату, встречные судебные иски
и голодовки.
Лендлорды из Нью-йорка сделали шаг навстречу примирению в этой войне и в 2017 году опробовали три способа «помощи» квартирантам-неплательщикам:
– Заключили контракт с крупной финансовой компанией, которая разослала жильцам всех боро письма с предложением забрать секьюрити-депозит за квартиру в полном объёме. Взамен компания потребовала выплачивать по $15-$20 в месяц на протяжении пяти лет. Нехитрые вычисления позволяют подсчитать, что в среднем в конечном итоге каждый квартирант переплатитоколо 1000 долларов, но возможность в краткосрочной перспективе забрать крупную сумму многим показалась заманчивой.
– Предложили квартиросъемщикам платить за аренду кредитными картами и использовать для этого единый сайт. Ресурс берёт за свои услуги от $15 до $25, сумма арендной платы переходит на счёт жилищного менеджмента. В краткосрочной перспективе кривая задолженности поползла вниз, но в долгосрочной – она неизбежно увеличится, ведь за долги по кредитным картам помимо суммы основного долга нужно платить проценты.
– Перешли на электронную форму оплаты и продолжают делать это
повсеместно. Все большее количество жильцов может заплатить за аренду используя онлайн-аккаунт. Кажущаяся удобной, эта мера помогла сократить время отправки чеков и лишила квартиросъёмщиков возможности свалить вину за задержку на слишком медленную работу почтовых служб.
Неудивительно, что освободившиеся квартиры лендлорды и представители жилищного менеджмента не торопятся сдавать вновь прибывшим иммигрантам или соискателям с подмоченной кредитной историей.
Кредитная история, рент-история и рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя, письма от работодателя, растущие суммы депозитов – вот неполный список документов, которые придется предоставить для того, чтобы снять приличное жилье.
Vinograd держит руку на пульсе и обязательно расскажет вам, когда в самых лакомых районах владельцы жилья начнут требовать от потенциальных квартиросъемщиков справку о прививках, кардиограмму и письменное подтверждение готовности продать почку, чтобы расплатиться с долгами в случае потери работы.
Photo by Jan Gottweiss on Unsplash
